文件背景与目的
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号，以下简称“31号文”）于2009年4月17日发布，自2008年1月1日起施行，该文件旨在进一步规范和明确房地产开发经营业务的企业所得税处理问题，提高税收政策的可操作性和透明度，确保税收征管的公平、公正、合理，31号文是对《企业所得税法》及其实施条例中有关房地产开发经营业务的具体细化和补充，为企业在房地产开发过程中的税务处理提供了明确的指导。
1. 房地产开发企业的范围
31号文明确规定了房地产开发企业的范围，包括依法设立并取得房地产开发企业资质证书的企业，以及虽未取得资质证书但实际从事房地产开发经营业务的企业，这一定义为税务机关在实际征管中提供了明确的依据，避免了因企业性质不明而引发的争议。
2. 收入确认
31号文对房地产开发企业的收入确认进行了详细规定，企业销售自行开发的房地产项目，应按照以下原则确认收入：
预售阶段：企业在预售阶段收到的预收款，应作为预收账款处理，不确认为当期收入，待项目竣工验收并交付使用后，按照合同约定的价格确认收入。
现房销售：企业销售已竣工验收并交付使用的房地产项目，应在办理完房屋产权转移手续后，按照合同约定的价格确认收入。
分期收款销售：企业采用分期收款方式销售房地产项目的，应根据合同约定的收款时间分期确认收入。
3. 成本费用的确认
31号文对房地产开发企业的成本费用确认也做了详细规定，企业发生的各项开发成本和费用，应按以下原则进行确认：
直接成本：企业为开发房地产项目发生的土地购置费、建筑工程费、配套设施费等直接成本，应在项目竣工验收后，按照实际发生的金额计入项目成本。
间接费用：企业为开发房地产项目发生的管理费用、销售费用、财务费用等间接费用，应按合理的方法分摊到各个项目中。
共同成本和费用：对于多个项目共用的成本和费用，应按合理的方法分摊到各个项目中。
4. 资产的计税基础
31号文对房地产开发企业的资产计税基础进行了明确，企业购入的土地使用权、在建工程等资产，应按实际支付的价款或评估价值确定计税基础，对于通过非货币性资产交换取得的资产，应按公允价值确定计税基础。
5. 税前扣除项目
31号文对房地产开发企业的税前扣除项目进行了详细规定，企业发生的各项费用，应在符合税收法律法规的前提下，在计算应纳税所得额时予以扣除，具体包括：
土地增值税：企业按规定缴纳的土地增值税，可以在计算企业所得税时予以扣除。
借款利息：企业为开发房地产项目发生的借款利息，可以按照实际支付的金额在税前扣除。
坏账准备金：企业按规定计提的坏账准备金，可以按照规定的比例在税前扣除。
6. 纳税调整
31号文明确了企业需要进行纳税调整的情形，企业发生的不符合税收法律法规规定的支出，如非公益性捐赠、罚款、滞纳金等，不得在税前扣除，企业应根据税收法律法规的规定，进行相应的纳税调整。
对企业的影响
1. 规范财务管理
31号文的出台，要求房地产开发企业严格按照规定进行财务管理和会计核算，确保收入和成本费用的真实、准确、完整，这有助于企业提高财务管理水平，防范税务风险，增强市场竞争力。
2. 减轻税收负担
31号文对房地产开发企业的税前扣除项目进行了详细规定，为企业提供了更多的税收优惠，企业按规定缴纳的土地增值税和借款利息，可以在计算企业所得税时予以扣除，减轻了企业的税收负担。
3. 增加税收合规性
31号文的出台，使得房地产开发企业在税收处理方面有了更加明确的指导，企业可以根据文件规定，及时进行纳税申报和纳税调整，避免因税务违规而导致的罚款和滞纳金，增加税收合规性。
4. 提高税务透明度
31号文的出台，提高了房地产开发企业税收处理的透明度，企业可以通过文件规定，了解税收政策的具体内容和操作方法，减少因信息不对称而产生的税务争议。
国税发〔2009〕31号文的出台，为房地产开发企业提供了更加明确和具体的税收处理指导，有助于企业规范财务管理、减轻税收负担、增加税收合规性和提高税务透明度，企业在实际操作中，应认真学习和掌握文件规定，确保税收处理的合法性和合理性，税务机关也应加强对企业的税收监管，确保税收政策的有效实施，维护税收秩序的公平、公正、合理。
